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在我国城镇居民近300亿平方米的住房中,用集体土地建设的“小产权房”有约77亿平方米之多。城镇居民冒着“违法”的风险购买“小产权房”,就是因为它地价低、房价低。现在已在十几个城市进行“集体土地建设租赁房”试点,“共享农庄”也如雨后春笋,“小产权房合法化”已在进入倒计时。此时恰逢我国房产税起征之际,这两件事能不能联系起来考虑呢?
 
我认为我国房产税应该先从小产权房征收。小产权房没交过土地出让金,从它起征房产税很容易被接受。如果不通过征收房产税使其合法化,而是要让其“补缴土地出让金”,不仅政府难于催缴,若真能催缴上来麻烦更大。农民群众会说“那是我们的钱”!反而带来政府与农民的新矛盾。而征收房产税则容易获得纳税人支持,因为缴完税就承认其合法,居民们会争着交。小产权房迟早要被承认,不如抓住开征新税的机会顺手解开这个结。这样能让“违法”卖小产权房的农民下台阶,让“违法”买小产权房的城市居民下台阶,也能让一向指责小产权房“违法”却拿它没办法的地方政府下台阶。小产权房应按照高限厘定税率,使它成为地方政府源源不断的税源。这也可以让没有购买小产权房的“守法”居民心理平衡。这件事也可以反过来看,假如到了城镇产权房都开征房产税的时候,“违法”的小产权房却仍不用纳税,那才是制度设计上的一大败笔。
 
让小产权房按照税率高限缴税不是惩戒措施,有其法理依据。农村土地在转化为城市建设用地中,城市基础设施对它的价值形成发挥着作用,城市其它配套设施的完善又推动它的增值。因此“进城土地”应对城市建设承担一定费用,只是过去让它承担过多、甚至让它全部承担是不对的。我国台湾地区的“市地重划”已提供出成功经验,在转化为城市建设用地时,土地方要把其中1/3的面积或价值交给政府,用于建设城市基础设施。我国在进行的“农村建设用地流转”的探索中,应学取这些成功的做法。我所建议的“从小产权房起征房产税”以及取其“高限税率”,既是合理解决历史遗留问题的“事后补救”办法,也为今后“不经政府征用即可转让”的农村建设用地如何合理承担城市费用,提供一种思路和解决办法。
 
可以看出,如果能采取以上政策设计,房产税在我国是很容易征收的。它能推动我国税收制度更加完善,推动我国社会制度更加完善。征收房产税自然就会让收入高、房产多的人多交税,房产少的人少交税,没有房产的人不缴税。政府可以通过税收与转移支付,更好解决“不平衡与不充分发展”的矛盾。纳税居民也将能通过城市建设与管理的改善,获取更好居住环境与生活条件,并推动其房产价值增值。“土地财政”的退出要有一个此消彼长的渐进过程,不可操之过急。政府征用土地在今后很长时期内,仍将是我国城市建设规模化供地的主渠道。在我国开征房地产税的同时,还要主动降低居民在房屋销售与交易环节的税费负担,逐步建立起与国际成功做法相仿的现代房产税制度。
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